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Detrazione fiscale ristrutturazione edilizia

La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr 917/1986). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente con il Decreto Salva Italia (DL 201/2011), convertito con la Legge 214/2011. Inizialmente la detrazione era pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo di 48.000 euro per unità immobiliare. Il Decreto Sviluppo (DL 83/2012) ha elevato al 50% la detrazione e a 96.000 euro il tetto di spesa incentivabile fino a giugno 2013. La maggiorazione dell’incentivo è stata più volte prorogata dalle leggi finanziarie e durerà fino al 31 dicembre 2017.
È possibile detrarre dall’Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) il 50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2017, con un limite massimo di 96.000 euro, per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici condominiali. La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. L’importo eventualmente eccedente non può essere rimborsato né conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), anche se non residenti in Italia. Per ottenere l’agevolazione non è necessario essere il proprietario dell’immobile, ma essere titolare di un diritto reale sullo stesso e sostenere le spese per la sua ristrutturazione. Oltre che dai proprietari, il bonus può essere quindi richiesto da:
  • nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir (Dpr 917/1986), che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile, a condizione che i bonifici delle spese siano intestati a lui. Se la fattura e il bonifico sono intestati a un solo comproprietario, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato a patto che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da lui sostenuta.
Può chiedere la detrazione anche il promissario acquirente di un immobile se:
  • ha il possesso dell’immobile;
  • esegue gli interventi a proprio carico;
  • il compromesso è stato registrato.
Chi esegue i lavori in proprio può chiedere la detrazione limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dei condomini, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
ATTENZIONE: Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%. Per familiare si intende il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (art. 5 del Tuir)
In caso di vendita o di trasferimento di diritti reali relativi all’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi agevolati, il venditore può scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o se trasferire il diritto all’acquirente, a condizione che questo sia una persona fisica. Il trasferimento è automatico in mancanza di indicazioni specifiche.
In caso di decesso, le quote residue della detrazione sono trasferite agli eredi che conservano la detenzione dell’immobile. La detenzione deve durare per tutti gli anni in cui si usufruisce della detrazione. Se l’erede cede l’immobile in comodato d’uso o lo affitta, non avrà diritto alla quota di detrazione fiscale relativa agli anni in cui non ha più la detenzione dell’immobile. Se gli interventi di ristrutturazione sono stati eseguiti dagli inquilini o dai comodatari, questi continuano ad usufruire della detrazione anche al termine del contratto di affitto o comodato.
La detrazione fiscale del 50% è riconosciuta sia per i lavori realizzati sulle unità abitative sia per quelli sulle parti comuni dei condomini. È inoltre possibile ottenere l’agevolazione, rispettando una serie di condizioni, per la riparazione degli immobili danneggiati dalle calamità naturali e per altri interventi, come ad esempio la rimozione delle barriere architettoniche o l’installazione di dispositivi di sicurezza, che portano ad un miglioramento dell’immobile.
È detraibile il 50% delle spese sostenute per lavori di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali (lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Testo Unico dell’edilizia.
Rientrano tra gli interventi di MANUTENZIONE ORDINARIA le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Rientrano tra gli interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienici e tecnologici, il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere a condizione che non modifichino la volumetria e la destinazione d’uso (es. installazione di ascensori, rifacimento di scale, recinzioni, interventi di risparmio energetico).
Rientrano tra gli interventi di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO quelli finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili (adeguamento delle altezze dei solai, apertura di finestre).
Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui devono risultare:
  • la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • il codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutte le persone interessate a beneficiare della detrazione. Se l’ordinante del bonifico è una persona diversa da quella indicata come beneficiario, la detrazione spetta comunque a quest’ultimo in presenza di tutte le altre condizioni (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).
Possono essere pagate con altre modalità le spese per cui non è possibile il bonifico (ad esempio oneri di urbanizzazione, autorizzazioni, ecc.).
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. I dati relativi ai pagamenti vanno comunicati all’Agenzia delle Entrate online entro il 28 marzo di ogni anno.
La detrazione non viene riconosciuta o, se concessa, le somme rimborsate vengono recuperate dall’Agenzia delle Entrate se:
  • non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria;
  • il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico;
  • nel bonifico non sono riportate le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato);
  • non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;
  • le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie;
  • sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi.
I soggetti che si avvalgono della detrazione fiscale del 50% sono tenuti a conservare ed esibire, su richiesta dell’Agenzia delle Entrate, i seguenti documenti:
  • titoli abilitativi necessari per lo svolgimento dei lavori o, se non sono richiesti permessi, un’autocertificazione con la data di inizio lavori; 
  • domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti; 
  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili (Ici-Imu), se dovuta; 
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese; 
  • in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore;
  • comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale (se prevista dalle norme sulla sicurezza dei cantieri);
  • fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute;
  • ricevute dei bonifici di pagamento.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, che usufruisce della detrazione in base alle sue quote millesimali, invece di tutta la documentazione prevista può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio in cui si il rispetto di tutti gli obblighi previsti e si indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
La detrazione d’imposta del 50% non è cumulabile con altre agevolazioni previste per gli stessi interventi (come, ad esempio, la detrazione del 65% per l’efficientamento energetico degli edifici). Nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie sia in quelle per il risparmio, il contribuente potrà scegliere solo uno dei due benefici fiscali.
Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%. Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi.
I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999 e si tratta di:
  • ascensori e montacarichi
  • infissi esterni e interni
  • caldaie
  • video citofoni
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • sanitari e rubinetteria da bagni
  • impianti di sicurezza.
Su questi beni significativi, quindi, l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
ESEMPIO
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
  1. per prestazione lavorativa 4.000 euro 
  2. costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.
NON SI PUO’ APPLICARE L’IVA AGEVOLATA AL 10% NEI SEGUENTI CASI:
  • ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori
  • ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente -alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio
  • alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori.
In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

 

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